前回のブログでは、「国内不動産投資の場合、資産に余裕があるのであれば、東京が良い選択となりうる」という話をしました。
首都圏に在住する世帯年収2000万円以上もしくは金融資産3000万円以上の富裕層への調査データ（経営者、専門職、管理職、合計317人を対象にリクルートが調査）を確認してみると、なぜ東京都心エリアが注目されているのかが見えてきます。
資産形成における不動産や都心エリアの価値を富裕層はどのように見ているのでしょうか？
■富裕層（経営者、専門職、管理職）の共通項目
①資産ポートフォリオ
富裕層の資産ポートフォリオは種類が多いです。預貯金、不動産、株式、投資信託、外貨預金・FX、債券などなど……
ですが3者（経営者、専門職、管理職）とも、内訳のTOP２は「不動産」と「預貯金」が資産の2本柱になっています。不動産は「有益だったと考えている投資対象のアンケート」においても株式、投資信託の次に選ばれていますので、信頼度の高さがうかがえますね。
②不動産支持の背景
不動産に魅力を感じる理由のTOP３は3者ともほとんど一緒になっています。
1位：立地や物件によっては今後も資産価値が上昇しそう。
2位：賃貸運用で運用益（インカムゲイン）を得られそう。
3位：売買で将来的に売却益（キャピタルゲイン）を得られそう。
（※専門職のみ3位の理由が異なり、「株式などの他の投資先より安定感がある」と回答しています。）
つまり、調査結果から首都圏在住の富裕層は、ほとんどの方が将来的に不動産価格が上昇して売却益（キャピタルゲイン）を得られそうと考えているわけです。
インカムゲインとキャピタルゲインの両方が狙える。これが東京の不動産信頼度のすごいところですよね。
私は地元の広島で30年近く過ごし、東京に異動してきてもうすぐ1年になりますが、この感覚の違いになかなか慣れません。（笑）
地方の場合、物件は古くなれば、売買価格は下がり、家賃も下落していく物件がほとんどであり、キャピタルゲインを狙える物件はごく限られたエリアの物件のみですからね。
③魅力を感じる不動産の投資スタイル
魅力を感じる不動産の投資スタイルTOP３は3者（経営者、専門職、管理職）とも順位共に同一です。
1位：賃貸運用を想定した投資用マンション購入。
2位：自身の居住用を兼ねて購入、時期を見て売却・賃貸運用。
3位：相続対策を兼ねて都心タワマンなど購入、ポートフォリオ最適化。
1位と2位は資産形成を目的としていることがわかりますね。3位の「相続対策を兼ねて都心タワマンなど購入」と回答している点にも注目していただきたいです。
相続対策で不動産を活用すると、現金で相続する場合に比べ、相続税減額効果が期待できます。
現金や有価証券の相続税評価額＝時価
不動産の相続税評価額＝土地「路線価」+建物「固定資産税評価額」 ＜時価
なぜ効果的かというと、簡単に説明すると上記の通り、相続税評価額の計算方法が違うためです。
賃貸不動産の場合は、さらに相続税評価額を圧縮できます。貸宅地や貸家建付地、貸家は、自用の不動産よりも、低く評価されるためです。（※具体的な解説はまた別の機会で……）
都心のタワマンは、価格の上昇が著しく、時価と相続税評価額の乖離が大きいため、相続対策目的として購入されているわけですね。
節税目的のみの相続対策はエリア問わず不動産であれば可能ですが、「資産形成＆節税」の両方を狙えるのは東京都心の不動産であり、ここが大きな魅力といえますね。
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文：株式会社LIFE VIEW(旧：㈱椿不動産) 東京支店 向原
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