富裕層の相続対策で投資用不動産購入や建築が増えて国内銀行の投資用不動産ローン（アパートローン）の新規貸出額は3兆円を超え、3年連続増加している。

富裕層とは：純金融資産を1億円以上保有している層。株価や地価の上昇で富裕層が増えている。金融資産以外に不動産も所有していることが多い。

アパートローンとは：個人が所有する土地に賃貸用のマンションやアパートを建てたり、既存の投資用マンションやアパートを購入する際に受ける融資のこと。

 

富裕層向け相続対策アパートローンが3年連続で増加している理由は、主に以下のような要因が考えられます。

1. 相続税対策
富裕層にとって、相続税の負担は大きな問題です。不動産を利用することで、相続税評価額を減らすことができます。アパートローンを活用してアパートを建設することで、土地の評価額が「貸家建付地」として評価されるため、相続税の軽減効果が期待できます。

2. 低金利環境
現在の低金利環境も影響しています。ローン金利が低いため、借り入れコストが少なく、アパート建設や購入を行うことが経済的に有利になります。これにより、資産運用の一環として不動産投資を選択する富裕層が増加しています。

3. 資産運用の多様化
富裕層は、資産運用のポートフォリオを多様化させることを重視します。不動産投資は、安定した収益をもたらし、かつ資産の価値保全にも役立つため、人気の選択肢です。アパート経営により、家賃収入という安定したキャッシュフローが得られる点も魅力です。

4. 節税効果
アパート経営にはさまざまな経費がかかりますが、これらは所得税の控除対象となります。ローンの利息や修繕費などが経費として計上できるため、節税効果も大きいです。これにより、所得税の負担軽減が図れます。

5. 不動産市場の安定性
不動産市場が比較的安定していることも、富裕層がアパートローンを利用する一因です。特に都市部では需要が高く、不動産価値が安定しているため、リスクが低いとされています。
特に首都圏は若い世代の人口流入が続いており、アパートやマンションの需要は堅調です。

これらの要因が組み合わさり、富裕層向け相続対策アパートローンの需要が増加していると考えられます。

 

では、これからも富裕層向け相続対策アパートローン融資は増えるのでしょうか？

今後富裕層向け相続対策アパートローン融資が増えるかどうかは、以下の要因に大きく依存します。

1. 金利動向
低金利が続く限り、アパートローンの魅力は維持される可能性が高いです。低金利は借り入れコストを抑えるため、不動産投資のリスクを軽減し、富裕層がローンを利用する動機付けとなります。
金利が上昇していけば金利負担が膨らむため不動産投資が減っていく可能性があります。

2. 不動産市場の状況
不動産市場の動向も重要です。都市部での不動産需要が安定している限り、アパート経営は収益性が高く、富裕層にとって魅力的な投資先となります。しかし、不動産市場が低迷した場合や、賃貸需要が減少した場合には、アパートローンの需要が減少する可能性があります。

3. 経済状況
全体的な経済状況や市場の安定性も影響します。経済が安定している時期には、富裕層は余剰資金を不動産投資に回しやすくなります。一方、経済の不安定さや不確実性が増すと、安全な資産運用を求める動きが強まり、アパートローンの需要が影響を受ける可能性があります。

4. 社会的なトレンド
人口動態や都市化の進行も影響を与えます。例えば、都市部への人口集中が続く場合、アパートの需要は高くなり、アパートローンの需要も増加するでしょう。逆に、人口減少や地方への移住が進むと、アパート需要が減少し、ローン需要も減る可能性があります。

5. 富裕層の資産運用戦略
富裕層の資産運用戦略がどのように進化するかも影響します。不動産以外の投資先が魅力的になる場合、例えばテクノロジーや新興市場への投資が増えると、不動産投資の相対的な魅力が低下するかもしれません。

これらの要因が複合的に影響するため、今後も富裕層向け相続対策アパートローン融資が増加するかどうかを一概に予測するのは難しいですが、現時点では多くの要因がこのトレンドを支える方向に働いていると考えられます。

 

椿不動産では東京支店を開設し、首都圏エリアの投資用不動産や海外不動産を紹介しています。
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総務省が発表した2023年10月時点の住宅・土地統計調査（速報値）によると、全国の空き家数は899万戸に達し、過去最多を更新しました。これは5年前の調査と比べて50万戸増加しており、住宅総数の13.8％を占める深刻な状況です。

中でも広島県は空き家率15.8％、23万1千戸と全国平均を上回り、深刻な空き家問題を抱えています。

参照：令和5年住宅・土地統計調査結果

空き家のうち、過半数である502万戸が共同住宅（マンション・アパート）です。これは共同住宅総戸数の16.7％が空き家となっていることを意味し、今後さらに増加していくことが懸念されています。

特に問題なのが、築40年を超える老朽化した集合住宅です。所有者の特定が難しく、大規模修繕や解体、建て替えの合意形成が困難な状況が続いているのです。国土交通省の試算によると、築40年超のマンションは20年後には3.5倍に膨らむ見通しであり、共同住宅の空き家率は今後も上昇していくと予想されます。

放置された空き家は、景観悪化や治安悪化、災害時の延焼リスクなど様々な問題を引き起こします。こうした問題を解決するため、政府は昨年12月から改正空き家対策特別措置法を施行し、今年4月からは相続登記義務化制度をスタートさせました。これらの法改正により、空き家を放置した場合、固定資産税の増額や10万円の罰金などのペナルティが科されるようになります。

政府は今後も空き家対策に真剣に取り組んでいく姿勢を見せており、対応しない場合は更なる厳罰化が進む可能性もあります。所有者の方は、早めに対策を検討することが重要です。

空き家問題の解決には、所有者だけでなく、地域住民や行政、民間事業者など様々な主体が連携していくことが必要です。所有者向けの相談窓口の設置や、空き家バンク制度の拡充、空き家を活用した新たなビジネスモデルの創出など、様々な対策が求められています。20年後の空き家問題を深刻化させないためにも、今こそ対策に取り組む必要があります。

当社では、空き家買取事業を行っております。空き家の状態や周辺環境などを査定し、適正な価格で買取いたします。また、買取後の手続きなどもご相談いただけますので、お気軽にお問い合わせください。

東京都内の新築マンションの平均価格が1億円を超えたという話は聞いたことがあるだろうか。

2024年4月に不動産経済研究所が発表した2023年度の「首都圏新築分譲マンション市場動向」の調査によると、東京23区内の平均価格は前年度から5.7％upし、1億464万円となっている。

参照：2024.04.18 首都圏新築分譲マンション市場動向2023年度（2023年3月-2024年3月）

今回は価格上昇の背景と今後について考察する。

 

〇建築コストの上昇

価格高騰の理由の一つに、建築コストの上昇が挙げられる。

出典：一般財団法人 建設物価調査会「建設物価　建設資材物価指数」

一般社団法人 建設物価調査会の調査から、建築資材は2021年ごろから価格上昇が続いており、2022年には急騰、2023年も変わらず上昇傾向である。また、円安の影響から、輸入資材も価格が上昇している。

 

〇円安による海外投資家の購入活発化

円安により日本の不動産が購入しやすくなったことで、海外投資家の購入が活発になったことも価格上昇の要因といえる。

直近で投資不動産に強い不動産業者から話を聞く機会があったが、現に海外投資家による購入案件が増えているとのことだ。

 

〇新築マンションの供給数の減少

新築マンションの供給数が減少傾向であり、希少性が増したことも価格上昇の要因だろう。

不動産経済研究所が公表している「首都圏新築分譲マンション市場動向」 によると、首都圏の新築マンション供給数が2017年度時点では、36,837戸に対し、2023年度では26,798戸と約10,000戸近く供給数が減少していることがわかっている。

 

◇今後のマンション価格の動向について

マンション価格の高騰がいつまで続くのか気になる人が多いだろうが、少なくともすぐに価格が減少する可能性は低いといえる。

理由の一つに、新築マンションの建築コストが今後も上昇していくことが想定されるからだ。建築コストに影響を与える人件費については、2024年の4月から建設業で時間外労働の規制が強化されるため、その影響で人件費も上昇することが予想される。また、資材価格は価格上昇が緩やかになってきているが、今後価格減少に転ずるかは、現時点では不透明である。

居住用としてマンション購入を検討する場合、金利の動向に要注意だ。日銀はマイナス金利政策を解除し、金利を引き上げることを決定している。固定型の住宅ローンでは長期金利が上昇傾向であり、すでに引き上げの動きがみられる。購入の判断は、ご自身で工面できる自己資金をもとに、不動産会社、金融機関などと相談するのが良いだろう。

 

文：東京支店　向原弘樹

国土交通省は4月1日より「不動産運用ライブラリ」の運用を開始した。

スマートフォンで誰でも簡単に不動産に関するオープンデータの閲覧ができるようになった。
https://www.reinfolib.mlit.go.jp

国土交通省では、円滑な不動産取引を促進する観点から、オープンデータなどを活用し、不動産取引の際に参考となる情報（価格、周辺施設、防災、都市計画等）を重ね合わせて表示させるウェブGIFシステム「不動産情報ライブラリー」の運用を令和6年4月1日より開始した。

令和6年3月31日まで国土交通省はパソコン向けのWebサイト「土地総合情報システム」を公開し、取引事例や地価公示価格などを公開してきたが、4月1日から「不動産情報ライブラリ」に統合された。

不動産取引の際に参考となる情報の多くは、国や地方自治体などで様々な形式で公開されているが、不動産情報ライブラリー（以下「ライブラリ」といいます。）では、これらの情報を集約し、複数のデータを同じ地図表示に重ね合わせて閲覧することができる。「ライブラリー」の利用にあたっては、特別なソフトを必要とせず、スマートフォンやタブレットからの閲覧にも対応している。
「ライブラリー」の背景地図に、 ①価格情報、②地形情報、③防災情報、④周辺施設情報、⑤都市計画情報、⑥人口情報を重ね合わせて表示できる。

表示される情報の項目の詳細

①価格情報：国土交通省地価公示、都道府県地価調査、不動産取引価格情報、成約価格情報
②地形情報：陰影起伏図、土地条件図（数値地図25000）、大規模土造成地マップ
③防災情報：洪水浸水想定区域（想定最大規模）、土砂災害警戒区域、津波浸水想定、高潮浸水想定区域、避難施設、災害危険区域、急傾斜地崩壊危険区域、地すべり防止地区
④周辺施設情報：保育園・幼稚園等、小学校区、中学校区、学校、市区町村村役場及び集会施設等、図書館、医療機関、福祉施設、自然公園地域
⑤都市計画情報：都市計画区域、区域区分、用途地域、高度利用地区、防火・準防火地域、地区計画、立地適正化計画
⑥人口情報：国勢調査（500ｍメッシュ　人口）、将来推計人口500mメッシュ、駅別乗降客数

メリット

これまで各項目ごとに、各サイトにアクセスして各々の情報を見ていたが、ライブラリにアクセスするとワンストップで欲しい情報が表示される。

今後の展開

運用開始後、利用者アンケートなどによりニーズを把握し、より利便性の高いシステムとなるよう、掲載情報の追加 中丸、変更等を検討する予定。

参考　国土交通省の発表
https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo17_hh_000001_00032.html

私見ですが…

以前のサイトはサクサクと動作して快適であったが、今回のサイトは動作が重く表示されるまで時間がかかりイライラする。
アクセスが集中しているからだと思うが、本来その程度のアクセスは見越して対策しておくのが普通だと思うのだが、この記事を書いている時間、メンテナンスとのことで表示が出来ない状況である。
もう少し頑張ってほしい。

既に分譲マンションにお住まいの方はよくご存知のことと思いますが、住んだことのない方は分からない事も多いと思います。

このシリーズでは、分譲マンションとは、区分所有法、敷地の権利と敷地権、管理組合と管理会社、管理費等と修繕積立金、マンションの構造と音の問題、長期修繕計画と大規模修繕工事、マンションのメリットとデメリット等について書いていこうと思います。

第8回目は「マンションのメリットとデメリット」について書いてみます。今回がこのシリーズの最終回となります。

一般的な答えとなりますが、マンションと一戸建て双方のメリットとデメリットを書き出してみます。

マンション

メリット

• • • セキュリティ: 管理人やオートロックなどのセキュリティ体制が整っていることが多い。
    • 共用施設: ジムやプールなどの共用施設がある場合も。
    • メンテナンス: 外壁などの大規模修繕は管理組合が行うため、個人の負担が少ない。
    • 立地: 駅近や商業施設が集まるエリアにマンションが多いため、便利。
    • 隣人との距離: 隣人との間隔が近いため、コミュニティが形成しやすい。
    • 災害対策: 大規模なマンションでは、耐震構造や非常用発電機などの災害対策が整っていることが多い。
    • 共同生活: 管理組合の活動に参加することで、地域社会とのつながりが深まる場合も。
    • デザインのバリエーション: マンションには多様なデザインやプランが存在するため、自分の好みに合ったものを選ぶことができる。
    • 初期費用の抑制: 一戸建てに比べて、同じ立地条件であれば初期費用を抑えることが可能な場合がある。
    • バリアフリー設計: 高齢者にも配慮されたエレベーターの設置や段差のない設計など、バリアフリーに対応していることが多い。

デメリット

• • • 管理費: 管理費や修繕積立金が必要。
    • プライバシー: 隣人との距離が近いため、騒音などのトラブルが起きやすい。
    • 自由度: ペットの飼育や改装など、管理規約による制限があることが多い。
    • 将来価値: 建物の劣化や周囲の環境変化により、価値が下落する可能性がある。
    • エレベーター待ち: 高層マンションの場合、エレベーターの待ち時間が発生することがある。
    • ペットの制限: ペットの飼育が禁止または制限されているマンションも多い。
    • 共用部分のトラブル: 共用部分の管理が行き届かないと、清掃や故障などの問題が起きることがある。
    • 隣人の生活音: 生活音や足音などが気になる場合があります。
    • ルール遵守の必要性: 管理規約や他の住人との共同生活ルールを守る必要がある。

マンションに住まうことで、建物の共用部分の管理やセキュリティを管理組合（実際には委託先の管理会社）が行うため、時間の節約が出来てゆとりが生まれます。

一戸建て住宅

メリット

• • • 自由度: 自分の好きなように改装や増築が可能。
    • プライバシー: 隣人からの距離があり、プライベートな空間を楽しめる。
    • 庭: 自分だけの庭を持てるため、ガーデニングなどの趣味にも。
    • ペット: 制限なくペットを飼育できることが多い。
    • 将来の資産価値: 土地の価値が上昇するエリアであれば、資産としての価値も上がる。
    • 自然とのつながり: ガーデンや庭があることで、自然と一体感を感じることができる。
    • 家族の成長に合わせた変更: 子供の成長に合わせて部屋の変更など、柔軟に対応可能。
    • 子育て環境: 自由に遊べる庭などがあるため、子供がのびのびと育つ環境を提供できる場合がある。
    • エコロジー対応: 自分で太陽光パネルなどを設置するなど、エコ対応の自由度が高い。

デメリット

• • • 維持費: 修繕費やメンテナンス費が全て自己負担。
    • セキュリティ: セキュリティ体制を自分で整える必要がある。
    • 立地: 都心から離れた場所に一戸建てが多く、交通の便が悪いことがある。
    • 災害リスク: 地震などの自然災害に対して、古い一戸建て住宅はマンションに比べて脆弱なことがある。
    • 近隣トラブル: 境界線の問題や騒音などで、近隣とのトラブルが起きることがある。
    • 遠くからの通勤: 都心の一戸建ては高価であるため、郊外に住むことになると通勤が大変になる場合も。
    • 保険の必要性: 災害リスクなどから、保険の加入が必要となることが多い。これによるコストも考慮する必要がある。
    • 不具合時の対応: 何か不具合が発生した場合、自分で業者を見つけて対応する必要がある。
    • 周辺の変化への影響: 周囲の土地利用の変化によって、景観や生活環境が変わることがある。

　マンションと一戸建て、それぞれの選択には独自の魅力と課題があります。最終的な選択は、現在のライフステージ、未来のプラン、家族構成、趣味、仕事の場所など、多岐にわたる要素を考慮する必要があります。

　具体的なプランを立てる際には、不動産の専門家に相談すると共に、実際に現地を訪れ、感じることも重要です。フィットする住まいを見つけることは、毎日の生活の質を大きく左右しますので、じっくりと考え、相談し、見学することをお勧めします。

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1月16日法制審議会の区分所有法制部会は老朽化した分譲マンションの建て替えを促進する制度見直しの要綱案を取りまとめた。法務省は通常国会へ区分所有法などの改正案提出を目指す。

現状

１．今後老朽化した分譲マンションが急増していく見込み。
２．高経年区分所有建物の増加と区分所有者の高齢化を背景に、相続等を契機として、区分所有建物の所有者不明化や区分所有者の非居住化が進行

問題点

● 不明区分所有者等は決議において反対者と扱われ、決議に必要な賛成を得るのが困難
● 特に、建替え等の区分所有建物の再生の意思決定は、要件が厳格で更に困難
→ 区分所有建物の管理不全化を招くとともに、老朽化した区分所有建物の再生が困難に
● 被災して大きなダメージを受けた区分所有建物についても建替え等の要件が厳しい上に被災区分所有法に基づく災害指定政令の施行後1年以内に決議が必要
→ 被災区分所有建物の再生に必要な賛成を得るための時間が足りず、円滑な復興に支障

主な方策

建て替え決議の合意条件
法務省は老朽化した分譲マンションの建て替えについて、決議に必要な区分所有者の合意条件を現在の5「分の4以上」から、条件付きで「4分の3以上」に緩和する方針。
その条件とは
① 耐震性の不足
② 火災に対する安全性の不足
③ 外壁等の剥落により周辺に危険を生ずる恐れ
④ 給排水管等の腐食等により著しく衛生上有害となるおそれ
⑤ バリアフリー基準への不適合
が検討されている。

被災区分所有建物の再生の円滑化を図る方策
１．建て替え・建物敷地売却決議等の多数決要件の緩和
被災した区分所有建物の建て替え決議等の多数決要件は５分の４、変更決議等の多数決要件は４分の３とされ、必要な行為を迅速に行うことが出来ず、早期復興を阻害する恐れがある。
そこで、多数決割合を３分の２とする案を軸に検討
２．被災区分所有法に基づく決議可能機関の延長
被災した区分所有建物の建物敷地売却決議等の決議可能期間が１年とされているのは短すぎ、準備が困難である。
そこで、決議期間を３年に延長する案を軸に検討

上記以外にも方策が多々あるがここでは割愛する。割愛した部分については「参考」のURLリンクで紹介しているので参照してほしい。

効果

今後老朽化した分譲マンションが建て替え決議がしやすくなる。
都心では容積率の緩和など、行政が建て替えを支援している区域で建て替えが一気に増えていくものと思われる。
一方で死ぬまでの期間を住めれば良いい等の建て替えに後ろ向きな高齢者が多いマンションや都心から外れたマンションなど法改正に関わらず建て替えは進まないものと思われる。また、区分所有者の相続人が相続を放棄するなどして、空き家が増えるとともに管理費や修繕積立金の滞納が増えていき、スラム化する恐れがある。

 

参考

法務省　法制審議会　区分所有法制部会
https://www.moj.go.jp/shingi1/housei02_003007_00004

法務省　法制審議会区分所有法制部会第１７回会議（令和６年１月１６日開催）
https://www.moj.go.jp/shingi1/shingi04900001_00234.html

法務省　法制審議会第１９６回会議配布資料　区分所有法の見直しについて
https://www.moj.go.jp/content/001380435.pdf

法務省　区分所有法の見直し
https://www.moj.go.jp/content/001399230.pdf

法務省　マンションを取り巻く現状について(1)
https://www.moj.go.jp/content/001385377.pdf

法務省　マンションに関する法体系
https://www.moj.go.jp/content/001383079.pdf

法務省　マンション建替えにおける賃借権に関する事例
https://www.moj.go.jp/content/001387930.pdf

法務省　老朽化した区分所有建物の建替え等に関する諸外国の区分所有法制及びその運用状況等に関する調査研究報告書
https://www.moj.go.jp/content/000111180.pdf

国土交通省　マンション建替円滑化法の改正概要
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001404906.pdf

国土交通省　マンション政策
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000040.html

国土交通省　マンション建替え等・改修について
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000050.html

国土交通省　ごぞんじですか？「マンション建替法」改正について
https://www.mlit.go.jp/common/001090271.pdf

国土交通省　容積率の緩和特例について
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr5_000008.html

国土交通省　老朽化マンションの建替え等の現状について
https://www.mlit.go.jp/common/001024893.pdf

以上、2024年1月17日時点におけるリンク先情報です。その後のリンク切れにつきましてはご容赦ください。

 

既に分譲マンションにお住まいの方はよくご存知のことと思いますが、住んだことのない方は分からない事も多いと思います。

このシリーズでは、分譲マンションとは、区分所有法、敷地の権利と敷地権、管理組合と管理会社、管理費等と修繕積立金、マンションの構造と音の問題、長期修繕計画と大規模修繕工事、マンションのメリットとデメリット等について書いていこうと思います。

第7回目は「長期修繕計画と大規模修繕工事」について書いてみます。

長期修繕計画

分譲マンションの長期修繕計画とは、建物の劣化に伴う修繕工事の実施時期と費用を、30年以上の長期にわたって計画したもののことです。

長期修繕計画の4つの要素

• • • 建物の劣化状況
    • 修繕工事の内容
    • 修繕工事の実施時期
    • 修繕積立金の収支計画

建物の劣化状況は、専門の業者による調査を実施して、外壁・屋根・基礎・設備など、各部位の劣化状況を把握します。修繕工事の内容は、建物の劣化状況に基づいて、必要な工事内容と工事費用を算出します。修繕工事の実施時期は、建物の劣化状況と修繕工事の内容に基づいて、工事の優先順位を決め、実施時期を定めます。修繕積立金の収支計画は、修繕工事の実施時期と費用に基づいて、毎月の修繕積立金を算出します。

長期修繕計画は、マンションの管理組合が作成し、区分所有者全員の同意を得て、定款に記載する必要があります。

長期修繕計画の作成は、マンションの管理組合にとって非常に重要なものです。長期修繕計画がなければ、必要な修繕工事を実施する資金が不足したり、修繕工事の時期を逃したりする可能性があります。また、修繕工事の内容や費用を区分所有者間で十分に共有できていない場合、トラブルに発展する可能性もあります。

長期修繕計画の作成に際して生じる問題点

• • • 専門的な知識や技術が必要なため、作成が難しい
    • 修繕工事の費用は、物価や技術の進歩によって変動するため、計画通りに実行できない可能性がある
    • 区分所有者間で、修繕工事の時期や費用について意見が対立する可能性がある

これらの問題点を解決するためには、以下の点に注意が必要です。

専門の業者に委託して、作成を支援してもらう

修繕工事の費用について、将来の変動も考慮した計画を立てる

区分所有者間で、修繕工事について十分な情報共有と合意形成を図る

長期修繕計画は、マンションの資産価値を維持し、安全で快適な暮らしを守るために欠かせません。管理組合は、これらの問題点を意識しながら、長期修繕計画の作成・運用に取り組むことが重要です。

 

大規模修繕工事

分譲マンションにおける大規模修繕工事とは、建物の劣化に伴う修繕工事のことです。外壁・屋根・基礎・設備など、建物の主要な部位の修繕工事を総称して「大規模修繕工事」と呼びます。

大規模修繕工事のつの目的

• • • 建物の安全性を確保する
    • 建物の機能性を維持する
    • 建物の価値を維持する

大規模修繕工事の実施時期は、一般的に築10～12年を目安としています。しかし、建物の立地や気候、使用状況などによって、劣化状況は異なるため、建物の状況に応じて、適切な実施時期を判断する必要があります。

大規模修繕工事の費用は、マンションの規模や工事内容によって異なりますが、一般的に1戸あたり数十万円から数百万円程度の費用がかかります。費用は、修繕積立金から支出されます。

大規模修繕工事の工事内容

• • • 外壁塗装
    • 屋上防水工事
    • バルコニー防水工事
    • 給水管・排水管の更新
    • 電気設備の更新
    • エレベーター・エスカレーターの更新
    • 防災設備の更新

大規模修繕工事実施の際に生じる問題点

• • • 修繕積立金の不足
    • 区分所有者間の合意形成の難しさ
    • 工事の品質や価格のトラブル
    • 工事費の値上がり

修繕積立金の不足は、大規模修繕工事の最大の問題点です。
修繕積立金は、毎月の管理費等と一緒に集金され積み立てられていますが、滞納や、修繕積立金の運用損失などによって、不足する可能性があります。

区分所有者間の合意形成の難しさも、大規模修繕工事の課題です。大規模修繕工事には、費用や工事内容などについて、区分所有者間で十分な合意形成が必要です。しかし、区分所有者間の意見が対立するケースも少なくありません。

工事の品質や価格のトラブルも、大規模修繕工事において発生する可能性があります。工事の品質が悪いと、建物の資産価値が低下したり、安全性が損なわれたりする可能性があります。また、工事価格が予定よりも高額になるケースも少なくありません。

これらの問題点を解決するために、以下の点に注意

• • • 修繕積立金を適切に積み立てる
    • 区分所有者間で十分な情報共有と合意形成を図る
    • 信頼できる業者を選ぶ

大規模修繕工事は、マンションの資産価値を維持し、安全で快適な暮らしを守るために欠かせません。管理組合は、これらの問題点を意識しながら、大規模修繕工事の計画・実施に取り組むことが重要です。

具体的な対策

• • • 管理費の滞納対策を講じる
    • 修繕積立金の運用方法を検討する
    • 区分所有者向けの説明会やアンケートを実施する
    • 複数の業者から見積もりを取る

また、国土交通省では、マンション管理適正化法に基づき、大規模修繕工事の円滑な実施を支援するための制度を整備しています。

国土交通省の支援制度

• • • 長期修繕計画の作成・運用支援
    • 大規模修繕工事の見積もり比較支援
    • 大規模修繕工事の品質確保支援

管理組合は、これらの制度を活用することで、大規模修繕工事をよりスムーズに実施することができるかもしれません。

参考

国土交通省　マンション管理についてhttps://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000052.html

国土交通省　報道発表資料（「長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」及び 「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の見直しについて）
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001425184.pdf

国土交通省　マンションの修繕積立金に関するガイドライン（PDF)
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001600153.pdf

国土交通省　マンション管理についてhttps://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000052.html

NHK　マンション修繕費などの積立金不足で専門家検討会 国土交通省
https://www3.nhk.or.jp/news/html/20231030/k10014241941000.html

 

既に分譲マンションにお住まいの方はよくご存知のことと思いますが、住んだことのない方は分からない事も多いと思います。

このシリーズでは、分譲マンションとは、区分所有法、敷地の権利と敷地権、管理組合と管理会社、管理費等と修繕積立金、マンションの構造と音の問題、長期修繕計画と大規模修繕工事、マンションのメリットとデメリット等について書いていこうと思います。

第6回目は「マンションの構造と音の問題」について書いてみます。

マンションの構造と音の問題

マンションの構造は主に鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造で、木造や軽量鉄骨造のアパートと比べると音は響きにくい構造となっています。

しかし、残念ながらマンションでもアパート同様音に関するトラブルがあります。

共同住宅の宿命と申しましょうか、避けて通れない問題でもあります。

1. 音の伝播の原理

音は振動として伝わります。マンションでは主に2つの方法で音が伝わることが一般的です。

• • 空気中の伝播: 話す声や音楽などの音が空気を通じて伝わります。
  • 構造伝播: 人が歩く、家具を動かすなどの振動が床や壁を通じて伝わります。

1. 1. 1. 空気中の伝播は多人数で大声を出したり、楽器を鳴らす、テレビの音を大きく鳴らすなどの音が聞こえるものです。
      2. 階上の音が気になる場合、それは通常、歩行や物の落下、建具の開け締めなどから生じるインパクトノイズである可能性が高いです。

2. マンションの構造と音の問題

2.1 壁・床・天井の構造

壁や床、天井の材料とその厚さは、音の伝わり方に大きく影響します。

• • 薄い壁: 薄い壁や軽量な材料は、隣接する部屋の音を容易に通す可能性があります。

2.2 階間の騒音

特に階間の騒音は、多層階のマンションではよくある問題です。

• • 幼い子どもたちが走り回る音
  • 物を落とした時の音
  • 建具を勢いよく開閉した時の音
  • テレビやオーディオ音量が大きい時の音
  • ピアノなど楽器を鳴らした時の音
  • 掃除機や洗濯機などの機械音

3. 対策

具体的な騒音問題に対しては、専門の建築士や管理組合に相談するとよいでしょう。遮音のための工法や材料を適切に選ぶだけでなく、住人同士の協力も重要です。例えば、騒音が特に気になる時間帯におけるルール作りなどが効果的な場合があります。

• • 階上の住人にカーペットの敷設をお願いすることで、インパクトノイズを軽減できることがあります。特に、歩行音に対して効果的な対策となる場合が多いです。
  • 天井に吸音材を取り付けることで、部屋の中での反響を減らし、階上からの音を和らげる効果が期待できます。また、天井に防音パネルを設置することで、階上からの音の進入を減らすことができることがあります。
  • 窓に防音カーテンを取り付けると、部屋全体の響きを減らす効果があります。これは、階上の音だけでなく、外部からの騒音に対しても効果的です。

4.一番は階上住人とのコミュニケーション

階上の住人と話し合い、問題の認識を共有することが有効な場合もあります。共感と協調の精神で、解決策を探ることが重要です。

• • マンション内の共有エリアや隣接する住居との騒音トラブルを回避するために、コミュニティ全体でのガイドラインが役立つ場合があります。

参考

SUUMO マンションの騒音トラブルはどう対処する？　よくある実例と対策