投稿者: 香川文人

これから都会でも空家が増える

その昔、東京で憧れのマイホームと言えば田園調布でした。「田園調布に家が建つ！」なんて流行語もあったほどです。

1980年頃の憧れの街は、第1位 田園調布、第2位 成城、第3位 吉祥寺、第4位 自由が丘、第5位 目白*¹でしたが、今の憧れの街は、第1位 吉祥寺、第2位 恵比寿、第3位 新宿、第4位 目黒、第5位 池袋*²となり、さらに社長の住む街ランキングでは、第1位 赤坂、第2位 西新宿、第3位 六本木、第4位 南青山、第5位 代々木*³となっています。

一目瞭然ですが、都心のマンションに人気が集まり、都心から遠い一戸建ては不人気です。

これまで地方では実家を相続しても買い手がいないので売却できず、そのまま放置され空き家問題が勃発し、ニュースにも度々取り上げられますが、東京都内でも40年前の新興住宅地やニュータウンで実家を相続した子どもたちが戻ってこない（住まない）ため、次々と空き家になり、高齢化と人口減でバス便が減り、商店も閉まっていくなど悪循環となっています。

田園調布や自由が丘も同じ状況で、そこで育った子どもたちは都心の便利なマンションに住み、戻る気はありません。
さらに、田園調布は最低区画面積の地区計画があり、切れない（土地の分割ができない）ことで買い手がつきにくい事情もあります。

山手線外側の23区内の住宅地は、駅から徒歩7分を超えると年寄り独居老人ばかりの街です。団塊世代を親に持つ子は、今後5年から15年で相続が発生し、空き家ばかりの街になるでしょう。

今できること

◆現金化（さっさと手放して現金化し、子どもたちに不動産を残さないこと。マイホームの売却なら譲渡所得の3,000万円控除が使える）

◆資産の組み換え（駅徒歩5分以内のマンションに買い替えるなど。）

が考えられます。

 

行動を起こしましょう。

①資産価値の把握（マイホームの査定をしましょう。無料でできます。）

②権利関係の整理（所有者は誰ですか？ 現住所で登記されていますか？ 抵当権は残っていませんか？）

③現金化や組み換えを検討する（子どもたちのそばに引っ越す等）

④財産目録の作成と相続対策の検討

⑤遺言作成や家族信託の検討

ライフグループでお手伝いできること

上記①、②、③、④、⑤はすべてライフグループでお手伝いが可能です。

お問い合わせはライフグループ（椿不動産）へ。

データ元

*¹AI「ChatGPT」による一般的傾向の回答

*²SUUMO　住みたい街ランキング

*³TSR Network

不動産経済研究所が9月19日に発表した
「首都圏 新築分譲マンション市場動向 2024年8月」
では次のことが明らかになった。

1. 1. 新築マンションの分譲戸数が対前年同月比50.4％減と半減。全エリアが落ち込む。
   2. 平均価格が9,532万円、平均㎡単価が146.8万円。いずれも2ヶ月ぶりの上昇。
   3. 初月契約率が63.5％と2ヶ月ぶりの70％割れ。在庫は圧縮続く。

供給減少に歯止めがかからない

不動産経済研究所の松田忠司上席研究員によると、8月の供給は1973年の統計開始以来最低。供給減少に歯止めがかからない。

土地が買えない

新築分譲マンションが減った大きな原因は用地取得が進まないこと。マンション建築用地はホテル建築用地とも重なり、入札でホテル用に落札される事例が増えた。
社宅用地などマンションに適した土地が減った事もマンション供給が減った要因となっている。

価格の上昇は続く

供給数の減少は販売価格の上昇を招く。8月の東京23区の平均販売価格は前年比62％増の1億3,948万円と、4ヶ月連続での1億円超え。神奈川なども上昇し首都圏の平均価格を押し上げた。

建築コストの上昇が止まらない。

人手不足や資材価格の上昇により、10年前、3LDKの建築コストは1戸あたり2,000万円だったが、今は3,000万円かかる。
価格の低い郊外では採算が取れないため、分譲マンションの計画自体が減っている。
大手は採算を重視するため、高単価で好立地の物件に注力する。

新築マンションが買えない…

急激な価格上昇はマンションの購入を諦める動きが広がる悪影響も招きかねない。購入を諦めた層が首都圏のファミリータイプの向かい、賃貸需要が増えており、賃料は8月時点で12万7,814円と、前年同月比9％上昇した。

新築マンションの購入が望めなくなると、マンションの購入検討者が次に考えるのは中古マンション。
新築マンションは主に土地の購入費や建築コストにより価格が決まっていくが、不動産流通と言われる中古物件は需要と供給のバランスで価格が決まっていく。
新築マンションを諦めた層が中古マンションの購入に向かえば、需要増となり中古マンションの価格も上昇していく。

この傾向は主要な政令都市でも同様である。
広島市内でも新築マンションの㎡単価が120万円に迫る勢い。
中古マンションの価格上昇も続いており、新築時6,000万円のタワーマンションが9,000万円になっている。
何の商品にしても必要な時（欲しい時）が買い時と言われるが、マンションも今が買いどきかもしれない。

マンション売買のお問合せ先
首都圏でのマンション売買の相談は椿不動産東京支店へご依頼ください。

広島市内でのマンション売買の相談は椿不動産本店へご依頼ください。

参考資料
不動産経済研究所　マンション市場動向
https://www.fudousankeizai.co.jp/mansion

首都圏 新築分譲マンション市場動向 2024 年 8 月
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/602/fr8ea92t.pdf

富裕層の相続対策で投資用不動産購入や建築が増えて国内銀行の投資用不動産ローン（アパートローン）の新規貸出額は3兆円を超え、3年連続増加している。

富裕層とは：純金融資産を1億円以上保有している層。株価や地価の上昇で富裕層が増えている。金融資産以外に不動産も所有していることが多い。

アパートローンとは：個人が所有する土地に賃貸用のマンションやアパートを建てたり、既存の投資用マンションやアパートを購入する際に受ける融資のこと。

 

富裕層向け相続対策アパートローンが3年連続で増加している理由は、主に以下のような要因が考えられます。

1. 相続税対策
富裕層にとって、相続税の負担は大きな問題です。不動産を利用することで、相続税評価額を減らすことができます。アパートローンを活用してアパートを建設することで、土地の評価額が「貸家建付地」として評価されるため、相続税の軽減効果が期待できます。

2. 低金利環境
現在の低金利環境も影響しています。ローン金利が低いため、借り入れコストが少なく、アパート建設や購入を行うことが経済的に有利になります。これにより、資産運用の一環として不動産投資を選択する富裕層が増加しています。

3. 資産運用の多様化
富裕層は、資産運用のポートフォリオを多様化させることを重視します。不動産投資は、安定した収益をもたらし、かつ資産の価値保全にも役立つため、人気の選択肢です。アパート経営により、家賃収入という安定したキャッシュフローが得られる点も魅力です。

4. 節税効果
アパート経営にはさまざまな経費がかかりますが、これらは所得税の控除対象となります。ローンの利息や修繕費などが経費として計上できるため、節税効果も大きいです。これにより、所得税の負担軽減が図れます。

5. 不動産市場の安定性
不動産市場が比較的安定していることも、富裕層がアパートローンを利用する一因です。特に都市部では需要が高く、不動産価値が安定しているため、リスクが低いとされています。
特に首都圏は若い世代の人口流入が続いており、アパートやマンションの需要は堅調です。

これらの要因が組み合わさり、富裕層向け相続対策アパートローンの需要が増加していると考えられます。

 

では、これからも富裕層向け相続対策アパートローン融資は増えるのでしょうか？

今後富裕層向け相続対策アパートローン融資が増えるかどうかは、以下の要因に大きく依存します。

1. 金利動向
低金利が続く限り、アパートローンの魅力は維持される可能性が高いです。低金利は借り入れコストを抑えるため、不動産投資のリスクを軽減し、富裕層がローンを利用する動機付けとなります。
金利が上昇していけば金利負担が膨らむため不動産投資が減っていく可能性があります。

2. 不動産市場の状況
不動産市場の動向も重要です。都市部での不動産需要が安定している限り、アパート経営は収益性が高く、富裕層にとって魅力的な投資先となります。しかし、不動産市場が低迷した場合や、賃貸需要が減少した場合には、アパートローンの需要が減少する可能性があります。

3. 経済状況
全体的な経済状況や市場の安定性も影響します。経済が安定している時期には、富裕層は余剰資金を不動産投資に回しやすくなります。一方、経済の不安定さや不確実性が増すと、安全な資産運用を求める動きが強まり、アパートローンの需要が影響を受ける可能性があります。

4. 社会的なトレンド
人口動態や都市化の進行も影響を与えます。例えば、都市部への人口集中が続く場合、アパートの需要は高くなり、アパートローンの需要も増加するでしょう。逆に、人口減少や地方への移住が進むと、アパート需要が減少し、ローン需要も減る可能性があります。

5. 富裕層の資産運用戦略
富裕層の資産運用戦略がどのように進化するかも影響します。不動産以外の投資先が魅力的になる場合、例えばテクノロジーや新興市場への投資が増えると、不動産投資の相対的な魅力が低下するかもしれません。

これらの要因が複合的に影響するため、今後も富裕層向け相続対策アパートローン融資が増加するかどうかを一概に予測するのは難しいですが、現時点では多くの要因がこのトレンドを支える方向に働いていると考えられます。

 

椿不動産では東京支店を開設し、首都圏エリアの投資用不動産や海外不動産を紹介しています。
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