カテゴリー: コラム

不動産会社の数はコンビニより多い！

令和2年度末の登録された宅地建物取引業者数は127,000を超え、コンビニ数（5万7千件）より遥かに多い。あなたの生活範囲に数件の不動産会社があることになる。

皆さんがお持ちの不動産の価値を知りたいとき、不動産会社に無料査定を依頼する方が殆どと思う。
そして、プロに依頼するのだから、当然不動産の査定に必要な資格があるのだろうと考える方もあるだろう。

しかし、今のところ不動産の査定に公の資格は必要ない。

不動産会社によっては会社内で経験と研修を受ける事により「査定士」の様な名称を付ける所もあるようだ。

査定に必要なのは知識と経験だ。
調査すべき事項や法令等の知識、注意すべき所を発見出来る経験が必要だ。
宅地建物取引主任者、建築士、建築施工管理技士、ホームインスペクターなどの資格保有者または同等の知識を持ち経験が豊富な担当者が望ましい。

しっかりと経験を積んで勉強されていれば資格の有無は関係ないが、せめて宅地建物取引士の資格は欲しい所だ。
自動車の運転には運転免許証があれば出来ます。しかしタクシーやバスの運転にはプロ用の運転免許（二種免許）が必要である。
宅建物取引士も同様に不動産を扱うなら持っていて当たり前の資格なのだ。

相続不動産の査定なら、椿不動産に。

相続登記を義務化へ

政府は2021年3月5日の閣議で、所有者不明土地問題を解決するため民法など関連法の改正案を決めた。土地の相続や所有者の住所を変更した際の登記申請を義務化し、違反した場合は過料を科す。管理が難しくなった土地を国庫に返納できる制度を新設し、持ち主が誰かわからない土地の管理を強化する。

【背景】
所有者不明土地は不動産登記簿を見ても、現在誰が持っているか分からない土地で、公共事業、地震や豪雨などの災害からの復旧や民間の土地取引の妨げとなっている。国土交通省の2017年の調査によると、全国の土地の2割で所有者が分からない。

分からない理由は相続登記の不備が66%、住所を変更していない例が34%を占める。改正案は適正な登記を促すため、不動産登記の制度を改正する。

【対策】
これまで任意だった相続と住所変更の登記申請を義務化する。相続は土地の取得を知ってから3年以内、住所変更は2年以内に申請しなければならない。違反すれば相続は10万円以下、住所変更は5万円以下の過料を設ける。

面倒な手続きを簡単にできる制度も新設する。相続人のうち1人が単独で申請できるようにして負担を減らす。法務局は住民基本台帳ネットワークを使って、亡くなった人の情報や、住所変更が分かるようになる。登記官が死亡情報を職権で表示したり、本人の同意を前提に住所を変更したりできる。

相続土地国庫帰属法案も新たに提出する。相続した土地の管理が難しい場合、一定の条件を満たせば土地を国庫に返納できる仕組みを導入する。建物や土壌汚染、埋設物などがないかを法務局が審査し、所有者が管理費を払えば返納を認める。

複数の人が所有する土地や建物の一部で所有者が分からない場合も、改修や売却ができる制度もつくる。裁判所が確認したうえで公告し、残りの所有者が同意すれば建物の改修や土地の利用目的を変更しやすくする。

【施行】
政府は今国会で関連法案を成立させ、公布後2年以内の施行を目指す。行政のシステムの変更が必要になるため、相続登記の義務化は3年以内、住所変更は5年以内に施行する。

【参考】
民法及び不動産登記法の改正について – 法務省
http://www.moj.go.jp/content/001284667.pdf

広島の相続不動産に関する相談は椿不動産へ

土砂災害特別警戒区域ではフラット35Sが利用できなくなる

国土交通省は「既存住宅流通市場活性化のための優良な住宅ストックの形成及び消費者保護の充実に関する小委員会」で土砂災害の危険が高い区域での優遇措置を除外する方針

背景

近年災害が頻発化・激甚化しており、住宅における大規模な被害が発生している。
住宅の災害時の機能継続を確保し、避難所利用者数を低減する事が重要
長期優良住宅の認定基準は建物について求められているものの、災害対策についての基準は定めがない

近年の災害とそれによる住宅被害の状況

災害	年月	全壊	半壊
平成30年7月豪雨	H30.7	6,783	11,346
令和元年8月の前線に伴う大雨	R1.8	95	882
令和元年房総半島台風	R1.9	391	4,204
令和元年東日本台風	R1.10	3,308	30,024
令和2年7月豪雨	R2.7	1,234	4,676

※国交省資料（消防庁　被害状況及び消防機関等の対応状況より）

 

対策

良質な住宅が長期に渡って良好な状態で使用されるためには、地域の災害リスクを踏まえ、被害の発生の防止や軽減への配慮をする形で認定を行うことが望ましい。このため土砂災害特別警戒区域のように、住民等の生命・身体に著しい被害が生ずる恐れがあると認められる災害の危険性が特に高い区域については、所轄行政官庁において原則として認定しないことを可能とすべきである。

以上から、土砂災害特別警戒区域内においては、質の高い住宅取得時に金利引下げを行うフラット35Sの利用ができなくなる。

通常のフラット35は利用できる。

国交省は2021年度中に具体的な時期を調整する。

 

将来マイホームを建築される方にとってどんな影響があるだろうか。
長期固定金利での優遇措置に魅力を感じる方にとっては影響も有るだろうが、現実には民間金融機関でも低利住宅ローンが登場しており、大きな影響は少ない。
土砂災害特別警戒区域ではそれなりの対策（一定の基準満たした擁壁の設置等）をとれば建築できる。安全のための対策をとっていても優遇措置が受けられないことへの批判も出てきそうだ。

土砂災害特別警戒区域に土地をお持ちの方は益々売却が難しくなる。
相続して初めて土砂災害特別警戒区域に指定してあることを知り、売却が難しいことに気づく方も多く、売却相談を受けるが、売却は難しい場合が多い。

相続不動産についての相談は「広島相続不動産コンサルティングオフィス」へ

資料等

国土交通省　社会資本整備審議会住宅宅地分科会・建築分科会
既存住宅流通市場活性化のための優良な住宅ストックの形成及び消費者保護の充実に関する小委員会
https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/s204_kizonjutakuryutsu.html

【フラット３５】Ｓとは、【フラット３５】※をお申込みのお客さまが、省エネルギー性、耐震性など質の高い住宅を取得される場合に、借入金利を一定期間引き下げる制度です。

フラット35
https://www.flat35.com/loan/flat35/index.html

フラット35S
https://www.flat35.com/loan/flat35s/index.html

 

ブロック塀が倒れて人が死んだ

2018年6月の大阪北部地震で小学生がブロック塀の下敷きとなり死亡した事故は大きく報道され皆様も記憶されていると思います。

事故の2年半前に防災対策の専門家から倒壊の危険性について指摘がありながら、市教委の職員による点検が不十分で倒壊を防ぐための対策がされなかったとのことで市教委の職員3人が書類送検されました。

痛ましい事故の原因は詳しい調査の結果施工不良でした。しかし外から見ただけでは施工不良は分かりません。また、内部の鉄筋が劣化しているかどうかの点検は困難です。

この事故以降、各地の学校や役所はブロック塀を総点検し、危険なものは解体撤去しフェンス等に変更しています。

ところが、個人所有の土地については、未だに高いブロック塀が多く、クラックが入っていたり傾いているものも見受けられます。

 

ブロック塀が倒壊したときに起こる責任

倒壊しているブロック塀の多くは施工後何十年も経過した古いものでした。

施工不良を証明し施工者に責任を追わせるのは難しいでしょう。

結果管理責任を問われることとなります。　　　

多くは管理者＝所有者です。

知らないでは済ませられない相続人

昭和の時代から平成にかけては道路との境界にブロック塀を設けるのはごく自然のことでした。当時マイホームを建てた両親が亡くなられ、相続した方も多いでしょう。これから相続が発生する方はもっと多いと思います。

ご実家のブロック塀は大丈夫ですか？

 

相続放棄したから大丈夫？

大丈夫ではありません。
民法では相続放棄しても管理責任が有ると定めています。

　条文：民法第９４０条第１項「相続の放棄をした者は、その放棄によって相続人となったものが相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない」

万一相続放棄して管理を怠った不動産のブロック塀が倒壊し通行している人に怪我等を負わせた場合、管理責任を問われるのです。過失傷害や過失致死で書類送検されたり、損害賠償請求も有るでしょう。

 

相続（予定）不動産の総点検を！

ブロック塀に限らず、看板が風で飛んだり、壁のタイルが剥がれて落ちたりしても管理責任を問われる場合があります。

これから配偶者や子供たちに相続させる不動産をお持ちの方も同様です。

 

どこに相談すればよいか

相続や相続不動産についてのご相談は行政書士法人ライフと株式会社椿不動産が承ります。

処分するまでの相続不動産の管理なら「空き家サポート」にお任せください。

令和2年10月24日付日経新聞によると、平井デジタル改革相、河野規制改革相は重説を電子化してメールなどで顧客に送れるようにする方針で合意し、電子化を進めるために関連法を改正すると報じた。
現在、社会実験が行われており、令和2年11月18日現在で842社が参加登録している。

ITとは Information Technology (インフォメーションテクノロジー)の略、重説とは重要事項説明の略で、不動産を借りたり購入する前に不動産会社の宅地建物取引士から当該不動産の重要なことについて説明を受ける事を意味します。
分かりやすく言うと、テレビ会議システムによる重要事項説明の開始だ。

 

現在の日本で不動産を購入するための簡単な流れは

①不動産を見学しに行く

②気に入ったら購入申込書へ諸条件と住所氏名等を署名捺印して提出
住宅ローンを利用する場合は仮審査を受けておく

③不動産会社が購入う申込書を検討又は仲介業者が売主へ諸条件を交渉

④売主が合意、又は新たな条件で返事をし売主買主が合意すれば売買契約へ

⑤売主の不動産会社又は仲介業者が重要事項説明書や売買契約書を作成し、買主と面談のうえ、宅地建物取引士が書面の重要事項説明書にて重要事項を説明し、説明を受けた買主に署名捺印をいただく

⑥売買契約書の説明を行い売買契約書へ売主・買主が署名捺印して売買契約が成立

⑦住宅ローンの申込～審査～合格～住宅ローン契約

⑧残代金支払いと物件引き渡し、住宅の場合は鍵を受領。

メリット

わざわざ不動産会社へ行かなくても重要事項説明を自宅で受ける事ができる。
不動産に関わる知識を持ち合わせている方にとっては時短になる。

デメリット

ネット通信環境とカメラ・マイクが接続された会議ができる性能を持つパソコンが必要。
説明を受けている間は録画記録される。
机の上に重要事項説明書や添付資料を広げて分かりやすく説明する対面と比べ、画面の中で文章を読みながら説明を受けるので、時間が掛かり、目の負担が大きくなったり、疲労が生じる場合がある。

私見だが

昨年は実現化には時間がかかりそうと思ったが、平井デジタル改革相、河野規制改革相が指示した事により早まる可能性が出てきた。
しかし、⑤番だけをIT化してもメリットは少ない。売買契約書も含めて電子署名で完結できたり、第三者による取り引きの安全性を見守る仕組み（エスクローサービス）、建物のインスペクション義務化、住宅ローンの申込から融資までをスマホのみで完結できる仕組みなど重要事項説明以外の部分もIT化していかないとIT重説は誰も使わないだろう。
アメリカでは不動産購入に現地へ行く必要はなく、全てパソコンで通信し日本に居ながら購入できる。

日本ではまだまだ対面で説明することが続くだろう。
弊社でも対面で丁寧な説明を心がけて営業活動をしてる。
お問い合わせはお気軽に。

参考

国交省報道発表資料
https://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo16_hh_000208.html
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001359173.pdf

登録事業者募集・決定（個人を含む売買）
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_tk3_000156.html

ITを活用した需要事項説明に係る社会実験のためのガイドライン概要
https://www.mlit.go.jp/common/001299411.pdf

呉市が立地適正化計画を策定した

10月21日付の中国新聞で呉市の立地適正化計画策定を知った方も多いだろう。

　立地適正化計画とは、居住機能や医療・福祉・商業、公共交通等のさまざまな都市機能の誘導により、都市全域を見渡したマスタープランとして 位置づけられる市町村マスタープランの高度化版。
　簡単に言えば、人口減少が続く時代に合わせて、住居や商業施設を集約し持続可能な街づくりをすることである。
　呉市は小学生にも分かりやすく説明した「立地適正化計画ってなんだろう」を用意している。このページの最後にリンクを貼ってあるので興味が有る方はご覧頂きたい。

呉市が定めた居住誘導区域は、中央・宮原、警固屋、音戸、阿賀、広、仁方、安浦、郷原、昭和、吉浦、天応の約1，664.2haとなっている。

図を見ていただくとよく分かるが、現在の地名とはかけ離れ、その地域の一部分のみが居住誘導区域となっている点に注意していただきたい。
例えば宮原地区は宮原市民センターの近隣までであり、その先は指定外である。

呉市は計画の周知を進めながら、居住誘導区域内の空き家バンク充実や市営住宅の入居条件緩和で域外からの移住を促す。

都市機能誘導区域の利点

居住誘導区域の内側には都市機能誘導区域約953haを設け、商業施設や病院を集約していく。

都市機能誘導区域内での開発は税制面で国の支援を受けられ、開発許可についても手続きの簡素化で市が後押しする。
計画は12月末までに県を通じて国に提出する。

都市機能誘導区域内に土地がある…

商業施設や医療施設等の開発に向く土地なら、税制面でも優遇され開発許可も簡素化で建築しやすくなります。地域によっては地価が上る可能性もある。
地価が上がれば相続路線価も上がりますので、相続対策を検討しよう。

区域から外れたら…

今後居住誘導区域外で予想される事は、インフラサービスの低下、建物建築の制限、税優遇措置の終了が考えられる。道路や上下水道の整備や維持管理が無くなっていくだろうし、区域外での建築が許可制になるなど建築できなくなったり、固定資産税の優遇措置が無くなるかもしれない。

不動産市場だが、立地適正化計画が策定されたことにより、居住誘導区域外の土地は売れなくなることを示唆している。居住誘導区域外の不動産は将来の売却や賃貸が見込めなくなるだろう。
子や孫に残した負動産が売却も賃貸も出来ない負動産とならぬよう、今のうちに対策を立てるべきだ。
売るなら今のうちに売却したほうが良い。

相続対策や売却の相談は株式会社椿不動産へお気軽にどうぞ。

詳細は呉市のホームページに詳しく載っており、立地適正化計画からダウンロードしてご覧頂きたい。

参考（呉市のWebサイトへのリンク）

小学生から考える立地適正化計画
立地適正化計画ってなんだろう
https://www.city.kure.lg.jp/uploaded/attachment/41577.pdf

立地適正化計画のページ
https://www.city.kure.lg.jp/site/ritteki/

立地適正化計画　概要版
https://www.city.kure.lg.jp/uploaded/attachment/53198.pdf

立地適正化計画（全体版）
https://www.city.kure.lg.jp/uploaded/attachment/53100.pdf

10月5日付日本経済新聞が
住宅ローンの完済年齢が上昇している
年金生活が不安定になりかねない
老後リスク吟味必要
と一面で大きく報じた

最近は住宅ローンの返済期間35年は当たり前で、完済時満年齢80歳まで設定している金融機関が多いが、完済時満年齢85歳の金融期間が出てきた。実際に返済が出来るかどうかより、なんとかして売りたい不動産会社、買いたい購入者、貸したい金融機関の事情が見えてくる。
しかし、現実に85歳まで返済が出来るのだろうか。

データは住宅支援機構のフラット35利用者

2000年～2004年
・借入時平均年齢：37～38歳
・平均完済年齢：68.3歳
・平均借入金額：1,900万円
・平均返済期間：30年
・60歳時点の平均残高：700万円

2020年度上期
・借入時平均年齢：40.4歳
・平均完済年齢：73.1歳
・平均借入金額：3,100万円
・平均返済期間：32.7年
・60歳時点の平均残高：1,300万円

要因と状況

１．晩婚化により住宅取得時期が遅れている
20年間で3歳高くなった
２．超低金利により住宅価格が上昇している
借入額が約1,000万円以上増えた
３．返済期間の長期化
頭金を減らして多めに借りるため返済期間が長くなった

60歳定年が65歳に延びて、70歳まで再雇用する企業も多いが、再雇用の際は収入が半減する場合がほとんど。更に退職金も減少が続いており当てにならず、定年時に住宅ローンの完済が難しくなっている。

以上から、退職後に年金で住宅ローンの返済を続けるのは厳しくなることが予想され、年金だけの生活になると破綻する方も出てくるだろう。

対策

マイホームの購入を検討される方は住宅ローンの返済期間について何歳まで返済が可能か検討。
見込まれる退職金と住宅ローンの一括返済へ補填できる金額の確認。退職時に残る住宅ローンの元金を逆算し借入額と返済期間を決めて無理のない資金計画を立てることだ。
不安ならファイナンシャルプランナーに相談してほしい。

既に返済中の方は今のうちに返済計画の見直し（借り換え）や住み替え（資産の組み換え）等を検討することだ。信頼できる不動産会社へ相談してほしい。

参考

住宅金融支援機構　フラット35利用者調査
https://www.jhf.go.jp/about/research/loan_flat35.html

日経新聞
https://vdata.nikkei.com/newsgraphics/aging-society/housing-loan/?n_cid=nk_chart_qr

日本FP協会（FPに相談する）
http://www.jafp.or.jp/confer/

住み替え（資産の組み換え）や相続対策のご相談は
株式会社椿不動産へ
https://tsubaki-f.com/contact2.php

高齢者の住宅ローン破綻
https://fumitomo.blogspot.com/2019/02/blog-post.html